Les locataires de logements sociaux doivent payer un supplément, nommé surloyer de solidarité (SLS), lorsque leurs revenus dépassent d’au moins 20% les plafonds de ressources à respecter pour l’attribution d’un logement social (voir les plafonds ici). Cette somme s’ajoute au loyer « normal » et aux charges.
Autrement dit, aucun surloyer ne s’applique à condition que le dépassement du plafond de ressources est inférieur à 20%.
Pour savoir qui doit s’acquitter d’un surloyer, les bailleurs sociaux s’appuient sur l’enquête de ressources menée annuellement. Dans ce cadre, les habitants doivent leur transmettre leur avis d’imposition (ou de non-imposition). En l’absence de réponse dans un délai d’un mois, les locataires s’exposent à une pénalité de 25 euros et risquent de se voir infliger le SLS maximal.
Les revenus fiscaux de référence (RFR) de l’ensemble des personnes qui composent le foyer sont pris en compte, en sachant qu’il s’agit du revenu fiscal de référence de l’année N-2 (revenus perçus en 2020, au regard de l’avis d’impôt ou de non-imposition de 2021, pour une enquête de ressources menée pour l’année 2022).
Les locataires qui sont soumis au SLS en sont informés par le bailleur social, qui doit leur communiquer le montant afin qu’ils puissent vérifier qu’ils ne paient pas plus que prévu.
À SAVOIR : si le locataire a connu une baisse importante de ses revenus (10% au moins) par rapport à l’année N-1 (entre 2021 et 2022, par exemple), il doit informer le bailleur qui recalculera le montant du SLS. Si les documents justificatifs sont transmis dans un délai de trois mois suivant la constatation de la diminution des ressources, le nouveau montant du surloyer s’appliquera à compter du mois suivant l’événement. Sinon, il prendra effet à partir du mois qui suit l’envoi des documents justificatifs.
Chaque année, les organismes HLM sont tenus par la réglementation de vérifier les ressources et la situation familiale de leurs locataires dans le cadre d’une enquête appelée « enquête SLS », « enquête ressources » ou « enquête locataires ».
Cette vérification s’opère au travers d’un questionnaire prérempli ou à remplir et à renvoyer par courrier ou par email à son bailleur social.
L’enquête SLS 2022 est destinée, en cas de dépassement du plafond de ressources, à déterminer l’éventuelle application d’un surloyer à compter de janvier 2022. La date limite d’envoi varie selon les organismes HLM, comme le montrent les exemples suivants :
Concernant un SLS dû à compter du 1er janvier 2022, il convenait de joindre avec son formulaire une copie de l’avis d’imposition 2021 sur les revenus 2020 et, si nécessaire, la copie d’un document attestant d’un changement de situation (livret de famille en cas de naissance ou de décès, par exemple).
En l’absence de réponse dans un délai d’un mois, les locataires s’exposent à une indemnité de retard de 25 euros (pénalité non remboursable) et risquent de se voir infliger le SLS maximal. Si le locataire du logement HLM ne répond pas au questionnaire deux années consécutives, il risque l’expulsion (disposition en vigueur depuis le 1er janvier 2018).
Certains locataires soumis au SLS peuvent être contraints de quitter leur logement social lorsque leurs revenus excèdent significativement les plafonds réglementaires. Depuis le 1er janvier 2018, les conditions ont été durcies : un locataire qui touche des revenus au moins deux fois et demi supérieurs à ces limites (dépassement de 150% ou plus contre un seuil 200% ou plus en vigueur jusqu’en 2017) pendant deux années consécutives doit libérer les lieux dans un délai de 18 mois soit un an et demi (contre un délai de trois ans auparavant). Le bailleur social doit lui rappeler cette échéance six mois avant la date fatidique.
Ce délai court à compter du 1er janvier de l’année qui suit les deux années de dépassement du plafond des ressources.
Si le locataire voit ses ressources retomber sous les limites imposées durant cette période de 18 mois (durée en vigueur depuis le 1er janvier 2018, contre 3 ans auparavant), le locataire retrouve le bénéfice du maintien dans les lieux et n’aura pas à quitter le logement.
Depuis 1er janvier 2018, un nouveau cas de perte du droit au maintien dans les lieux s’applique. Est concerné le locataire qui ne répond pas à l’enquête annuelle sur les ressources pendant deux années consécutives. Il bénéficiera toutefois de nouveau du droit au maintien dans les lieux si, au cours de la période de 18 mois qui suit les deux années sans réponse à l’enquête ressources, il communique les documents et renseignements nécessaires à cette enquête.
À SAVOIR : les locataires âgés de plus de 65 ans, handicapés, présentant une perte d’autonomie ou situés dans une zone urbaine sensible (ZUS) ne sont pas concernés par cette obligation de quitter les lieux.
Le calcul du surloyer de solidarité n’est pas simple. Il s’appuie sur trois composantes : la surface habitable du logement, un coefficient de dépassement du plafond de ressources (CDPR) et un montant en euros/m² de surface habitable, le supplément de loyer de référence (SLR), selon la formule suivante :
Surloyer = surface habitable x CDPR x SLR
À SAVOIR : le montant du surloyer ne peut pas représenter plus de 30% des ressources du foyer (plafond en vigueur depuis le 1er janvier 2018, contre 25% auparavant).
Le coefficient de dépassement du plafond de ressources ou CDPR est calculé selon un barème dont l’application se déclenche dès lors que les revenus du locataire dépassent les plafonds de 20%. Ce barème comporte quatre tranches de dépassement. Pour chaque pourcentage supplémentaire de dépassement, il faut appliquer les valeurs du coefficient indiquées dans le barème ci-dessous :
Barème du coefficient de dépassement du plafond de ressources (CDPR) général | |
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Source : article R441-21 du code de la construction et de l'habitation | |
Dépassement | Valeur du coefficient |
20% | 0,27 |
21 à 59% | 0,06 |
60 à 149% | 0,08 |
A partir de 150% | 0,1 |
Exemple de calcul du coefficient à appliquer :Un locataire dépasse les plafonds de ressources de son logement social de 25%. Le coefficient applicable est égal à :
Le CDPR peut être modulé à la discrétion des bailleurs sociaux dans les zones tendues* où l’offre de logement ne suffit pas à répondre à la demande. Le coefficient peut ainsi être déterminé sur la base d’un barème différent, à savoir :
Barème du CDPR dans les zones tendues | |
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Source : article R441-21-1 du code de la construction et de l'habitation | |
Dépassement | Valeur du coefficient |
20% | Entre 0,13 et 0,34 |
De 21 à 59% | Entre 0,030 et 0,075 |
De 60 à 149% | Entre 0,060 et 0,090 |
A partir de 150% | Entre 0,090 et 0,105 |
La loi précise que les organismes HLM peuvent également introduire des coefficients supplémentaires entre les tranches existantes (entre 100 et 149% de dépassement par exemple).
*Les zones tendues sont délimitées par l’arrêté du 30 septembre 2014 (à consulter ici)
Le supplément de loyer de référence ou SLR est fixé selon un montant mensuel par mètre carré habitable. Le SLR varie en fonction de la localisation, selon qu’il se trouve en Île-de-France ou en province. En 2022, il s’établit à :
Montant du supplément de loyer de référence par mètre carré habitable | |||
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En Île-de-France | En province | ||
Zone géographique | Montant mensuel par mètre carré habitable | Zone géographique | Montant mensuel par mètre carré habitable |
Paris et commune limitrophe de Paris | 2,81 euros | Agglomération ou communauté urbaine de plus de 100.000 habitants, commune rattachée à EPCI compétent en matière d'habitat et regroupant plus de 100.000 habitants, zone d'urbanisation, ville nouvelle | 1,13 euro |
Autre commune de l'agglomération parisienne, zone d'urbanisation, ville nouvelle | 2,25 euros | ||
Autres territoires en Île-de-France | 1,13 euro | Autres territoires en province, Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte | 0,28 euro |
Le montant du supplément de loyer de référence est révisé au 1er janvier de chaque année par indexation sur l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL) du troisième trimestre de l’année précédente.
Un locataire parisien gagne des revenus supérieurs de 25% aux plafonds de ressources applicables. Il occupe seul un appartement de 40 mètres carrés (surface habitable). Le coefficient de dépassement à appliquer est de 0,57. Enfin, le supplément de loyer de référence est de 2,78 euros/m² à Paris.
Le supplément de loyer de solidarité s’établit ainsi à : 40 x 0,57 x 2,78 = 63,38 euros.
Dans le cas d’un locataire qui dépasse de 150% les plafonds réglementaires, et doit donc quitter le logement sous 18 mois, le SLS est égal à : 40 x 9,91 x 2,78 = 1.102 euros (dans la limite de 30% des ressources du foyer).
Les limites à partir desquelles les locataires en HLM doivent régler un SLS en 2022 varient selon la localisation et le type de logement social.
ATTENTION : dans le cas d’un logement financé à l’aide d’un prêt locatif intermédiaire (PLI), le locataire n’est pas soumis au paiement d’un surloyer, et ce, quels que soient ses revenus.
Seuils de déclenchement du surloyer pour un logement HLM à Paris et dans les villes limitrophes | |||||
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Nombre de personnes | Type de personnes | Logement financé par un PLAI | Logement financé par un PLUS | Logement financé par un PLS | Logement financé par un PLI |
1 | 1 personne seule | 16.054 euros | 29.179 euros | 49.313 euros | - |
1 personne seule ayant la carte mobilité inclusion invalidité | 26.166 euros | 43.609 euros | 56.692 euros | - | |
2 | 2 personnes | 26.166 euros | 43.609 euros | 56.692 euros | - |
Jeune couple | 34.298 euros | 57.167 euros | 74.317 euros | - | |
1 personne seule avec 1 personne à charge | 34.298 euros | 57.167 euros | 74.317 euros | - | |
2 personnes dont 1 au moins a la carte mobilité inclusion invalidité | 34.298 euros | 57.167 euros | 74.317 euros | - | |
3 | 3 personnes | 34.298 euros | 57.167 euros | 74.317 euros | - |
1 personne seule avec 2 personnes à charge | 37.544 euros | 68.254 euros | 88.730 euros | - | |
3 personnes dont 1 au moins a la carte mobilité inclusion invalidité | 37.544 euros | 68.254 euros | 88.730 euros | - | |
4 | 4 personnes | 37.544 euros | 68.254 euros | 88.730 euros | - |
1 personne seule avec 3 personnes à charge | 44.662 euros | 81.206 euros | 105.568 euros | - | |
4 personnes dont 1 au moins a la carte mobilité inclusion invalidité | 44.662 euros | 81.206 euros | 105.568 euros | - |
Seuils de déclenchement du surloyer pour un logement HLM en Île-de-France (hors Paris et villes limitrophes) | |||||
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Nombre de personnes | Type de personnes | Logement financé par un PLAI | Logement financé par un PLUS | Logement financé par un PLS | Logement financé par un PLI |
1 | 1 personne seule | 16.054 euros | 29.179 euros | 49.313 euros | - |
1 personne seule ayant la carte mobilité inclusion invalidité | 26.166 euros | 43.609 euros | 56.692 euros | - | |
2 | 2 personnes | 26.166 euros | 43.609 euros | 56.692 euros | - |
Jeune couple | 31.452 euros | 52.421 euros | 68.147 euros | - | |
1 personne seule avec 1 personne à charge | 31.452 euros | 52.421 euros | 68.147 euros | - | |
2 personnes dont au moins 1 a la carte mobilité inclusion invalidité | 31.452 euros | 52.421 euros | 68.147 euros | - | |
3 | 3 personnes | 31.452 euros | 52.421 euros | 68.147 euros | - |
1 personne seule avec 2 personnes à charge | 34.535 euros | 62.791 euros | 81.629 euros | - | |
3 personnes dont 1 au moins a la carte mobilité inclusion invalidité | 34.535 euros | 62.791 euros | 81.629 euros | - | |
4 | 4 personnes | 34.535 euros | 62.791 euros | 81.629 euros | - |
1 personne seule avec 3 personnes à charge | 40.885 euros | 74.333 euros | 96.633 euros | - | |
4 personnes dont 1 au moins a la carte mobilité inclusion invalidité | 40.885 euros | 74.333 euros | 96.633 euros | - |
Seuils de déclenchement du surloyer pour un logement HLM en province | |||||
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Nombre de personnes | Type de personnes | Logement financé par un PLAI | Logement financé par un PLUS | Logement financé par un PLS | Logement financé par un PLI |
1 | 1 personne seule | 13.951 euros | 25.367 euros | 32.977 euros | - |
1 personne seule ayant la carte mobilité inclusion invalidité | 20.327 euros | 33.877 euros | 44.040 euros | - | |
2 | 2 personnes | 20.327 euros | 33.877 euros | 44.040 euros | - |
Jeune couple sans enfant | 24.444 euros | 40.739 euros | 52.960 euros | - | |
1 personne seule avec 1 personne à charge | 24.444 euros | 40.739 euros | 52.960 euros | - | |
2 personnes dont 1 au moins a la carte mobilité inclusion invalidité | 24.444 euros | 40.739 euros | 52.960 euros | - | |
3 | 3 personnes | 24.444 euros | 40.739 euros | 52.960 euros | - |
1 personne seule avec 2 personnes à charge | 27.198 euros | 49.182 euros | 63.937 euros | - | |
3 personnes dont 1 au moins a la carte mobilité inclusion invalidité | 27.198 euros | 49.182 euros | 63.937 euros | - | |
4 | 4 personnes | 27.198 euros | 49.182 euros | 63.937 euros | - |
1 personne seule avec 3 personnes à charge | 31.823 euros | 57.857 euros | 75.214 euros | - | |
4 personnes dont 1 au moins a la carte mobilité inclusion invalidité | 31.823 euros | 57.857 euros | 75.214 euros | - |
Pour rappel :– PLAI : Prêt locatif aidé d’insertion– PLUS : Prêt à usage locatif social– PLS : Prêt locatif social– PLI : Prêt locatif intermédiaire
Conformément à une ordonnance du 15 mai 2019, un deuxième plafonnement du SLS vise certains locataires titulaires d’un bail de droit privé dont le logement a été acquis et conventionné à l’aide personnalisée au logement (APL) par un bailleur social et qui ont conclu un nouveau bail conforme à la convention APL.
Ce deuxième plafonnement entend éviter que ces locataires n’aient à acquitter un loyer supérieur à celui du parc privé. Chaque année, un arrêté du ministre chargé du Logement fixe les valeurs maximales du montant cumulé du loyer dérogatoire et du SLS, par mètre carré de surface habitable, en tenant compte des loyers moyens (en fonction de la variation annuelle du dernier IRL) constatés dans les différentes zones géographiques.
Pour l’année 2022, ces valeurs sont définies comme suit, conformément à un arrêté du 29 novembre 2021 (paru au JO du 5 décembre 2021) :
Plafonnement du montant cumulé du loyer et du supplément de loyer de solidarité | |
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Zones géographiques | Valeurs maximales par mètre carré habitable(loyer principal + SLS) |
Logements situés à Paris, à Boulogne-Billancourt, à Levallois-Perret, à Neuilly-sur-Seine, à Saint-Mandé et à Vincennes | 24,92 euros |
Logements situés dans le reste de la zone 1 bis | 16,97 euros |
Logements situés en zone 1 | 15,60 euros |
Logements situés en zone 2 | 11,48 euros |
Logements situés en zone 3 | 10,42 euros |
Source : arrêté du 29 novembre 2021 (Journal Officiel du 5 décembre 2021) |
Le gouvernement a durci le surloyer afin d’inciter plus fortement les locataires concernés à chercher un autre type de logement. La loi Égalité et citoyenneté du 27 janvier 2017 a prévu de modifier plusieurs paramètres du SLS :
Ces mesures sont entrées en vigueur le 1er janvier 2018.