Investissement immobilier Pinel dans l’ancien : principe, conditions et calcul

En règle générale, le dispositif d’investissement immobilier Pinel est associé à l’immobilier neuf. En contrepartie de l’achat d’un logement neuf et de sa mise en location, dans le respect de certaines conditions, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt. L’avantage fiscal varie suivant l’engagement de location consenti : 12% du montant investi pour six ans, 18% pour neuf ans et 21% pour douze ans. La somme retenue pour le calcul est plafonnée à 300.000 euros et 5.500 euros du mètre carré.

Pour en savoir plus : Investissement locatif Pinel, la défiscalisation dans l’immobilier neuf

Le principe du Pinel dans l’immobilier ancien

Bien que peu connu, l’investissement Pinel dans l’immobilier ancien à réhabiliter existe aussi. Un investisseur peut ainsi obtenir une réduction d’impôt pour l’achat d’un logement ancien inhabitable ou d’un local (hangar, garage, commerce…) à transformer, à condition de le remettre à neuf et de le louer vide. En matière de réhabilitation, il s’agit d’une opportunité intéressante puisque l’opération revient à acquérir un patrimoine le plus souvent de qualité (emplacement, architecture…), généralement au cœur des villes et à maximiser la création de valeur.

Le taux de réduction d’impôt accordé par l’État est identique à celui conféré par un investissement dans un logement neuf.

Pour profiter de la réduction d’impôt Pinel, les bailleurs doivent respecter les plafonds de loyers du dispositif (à voir ici) tandis que les revenus des locataires ne doivent pas dépasser certains montants (à consulter ici).

Compte tenu des coûts engendrés (achat du bien à rénover ou du local, travaux importants), l’investissement en Pinel ancien s’avère moins accessible que l’achat et la mise en location d’un appartement neuf. Il ne s’agit pas non plus de la même démarche : pour aller plus loin, retrouvez notre article « L’investissement dans l’immobilier neuf Pinel en dix étapes ».

À SAVOIR : que le logement soit ancien ou neuf, le dispositif Pinel autorise la location aux enfants majeurs non rattachés fiscalement et aux parents de l’investisseur.

Dispositif Loi Pinel ancien : quels changements en 2021 ?

Comme dans le neuf, le dispositif loi Pinel dans l’ancien devait prendre fin au 31 décembre 2020. Mais dans le cadre de la loi de finances pour 2021, il a de nouveau été prolongé jusqu’à la fin 2024, avec néanmoins des taux de réduction d’impôt dégressifs pour les années 2023 et 2024. Pour les années 2021 et 2022, les conditions restent identiques, en particulier le taux de réduction d’impôt et les différents plafonds (montant maximum pour le calcul de l’avantage fiscal, plafonds de loyer, plafonds de ressources des locataires).

Le zonage a déjà fait l’objet de modifications :

Pour la zone B2 et la zone C, le gouvernement avait prévu d’assurer transitoirement l’éligibilité de certaines acquisitions au dispositif Pinel, pour lesquelles un permis de construire avait été délivré au plus tard le 31 décembre 2017, sous réserve d’une finalisation de l’achat au plus tard le 31 décembre 2018.

Ces nouveaux paramètres s’appliquent également au dispositif dans le neuf. Le gouvernement ne s’est pas spécifiquement exprimé sur la déclinaison de ces dispositions pour le dispositif Loi Pinel 2021 dans l’ancien.

Conditions particulières et calcul de la réduction d’impôt Pinel ancien

Le choix du logement à réhabiliter

Tous les logements anciens ne sont pas éligibles à la réduction d’impôt Pinel. Avant l’entrée en vigueur en 2019 du dispositif Denormandie ancien (du nom de l’ancien ministre du Logement), trois types de biens étaient visés par le Pinel ancien, à savoir :

Désormais, les travaux de réhabilitation ouvrant droit à la réduction Pinel ancien concernent :

Concernant les logements en état de délabrement, leur détérioration doit être avancée. Les biens éligibles doivent ainsi ne pas remplir au moins quatre des quinze critères de décence définis à l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. De même, ils doivent ne pas convenir à six critères de performance technique sur douze au minimum. Le non-respect de ces critères doit être validé par un expert habilité et indépendant du projet immobilier.

À SAVOIR : les critères de décence et de performance technique du logement sont précisés dans un arrêté daté du 19 décembre 2003 (voir les critères ici).

Les travaux de rénovation

À l’issue de la réhabilitation ou de la transformation, le logement doit afficher une haute performance énergétique. Il doit atteindre l’un des standards suivants :

Autrement dit, il s’agit de lourds travaux qui requièrent une certaine expertise et l’emploi d’ouvriers qualifiés. En réhabilitation, il faut, par exemple, refaire le système électrique, la plomberie, changer les fenêtres, renforcer l’isolation thermique… De même, la transformation d’un hangar ou d’un commerce en logements n’a rien d’une évidence. La difficulté du chantier, les exigences de performance énergétique ainsi que la rareté des biens permettant une opération en Pinel ancien, soulignent qu’il ne s’agit pas d’un projet à mener seul, sans être accompagné par des spécialistes de la réhabilitation de logement et/ou de la transformation de locaux.

Les travaux doivent être terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de l’acquisition du bien. Soit le 31 décembre 2022 pour une acquisition actée avant la fin de l’année 2020. Des bilans sont menés avant et après les travaux pour vérifier leur bon déroulé et que l’ensemble des critères de décence, de performance technique et de performance énergétique sont atteints.

À SAVOIR : le fait générateur de la réduction d’impôt est l’achèvement des travaux.

*Isolation de la toiture ou des murs donnant sur l’extérieur, fenêtres, système de chauffage, système de production d’eau chaude sanitaire.

Le calcul de la réduction d’impôt 2021

Comme dans un investissement Pinel neuf, la réduction d’impôt est calculée à partir du montant débloqué pour acheter le logement, prix et frais d’acquisition inclus : on parle alors de prix de revient. Ce prix de revient est plafonné, comme pour le dispositif Pinel classique, à 300.000 euros.

À l’achat, le prix du logement ancien en tant que tel peut être moindre que dans le neuf, puisque les biens à rénover font l’objet de décotes importantes sur le marché immobilier. Néanmoins, le budget d’investissement global retenu dans le cadre du Pinel ancien est majoré par le montant d’une partie des travaux.

Les travaux à retenir

Tous les travaux ne sont pas éligibles à la base de calcul servant à déterminer le montant de la réduction d’impôt. La loi vise spécifiquement les travaux de construction, de démolition, de reconstruction, d’agrandissement et de transformation (le cas échéant) et toutes les dépenses directement liées à ces chantiers. En bref, cela recouvre des travaux de transformation lourde portant sur des éléments de structure du bien.

À l’inverse, les travaux de réparation, d’entretien, d’amélioration ou de rénovation qui peuvent être dissociés de la remise à neuf, de la réhabilitation ou de la transformation du logement n’entrent pas dans le champ de la réduction d’impôt Pinel. En revanche, l’investisseur peut potentiellement déduire le montant de ces travaux de ses revenus fonciers et bénéficier ainsi du mécanisme du déficit foncier.

En résumé, le prix de revient servant au calcul de la réduction d’impôt Pinel ans l’ancien se détermine comme suit :

Prix de revient = prix d’acquisition + travaux de transformation – travaux de réparation dissociables

À SAVOIR : en matière fiscale une règle s’impose, à savoir que les avantages fiscaux ne sont pas cumulables pour un même fait générateur. Ainsi, les travaux qui donnent droit à une réduction d’impôt ne sont pas éligibles à la déduction du déficit foncie, et vice-versa.

Le Pinel ancien optimisé au déficit foncier

Pour les propriétaires bailleurs qui perçoivent déjà des revenus fonciers, investir en Pinel ancien permet également de cumuler une réduction d’impôt avec le déficit foncier. Le cumul des deux avantages fiscaux repose sur la séparation des travaux évoquée précédemment. A la clé pour les investisseurs, une économie fiscale plus importante : le montant de l’impôt sur le revenu diminue grâce au Pinel tandis que les revenus fonciers imposables sont effacés, totalement ou en partie selon les situations, par la déduction de charges foncières. Mieux encore, si l’ensemble des revenus fonciers sont « effacés » (cas où le montant des charges est plus élevé que le montant du revenu foncier brut), le déficit foncier vient diminuer le revenu imposable global dans la limite de 10.700 euros par an.

Avantage de l’association de ces deux dispositifs, l’acquéreur bénéficie d’un impact fiscal immédiat puisqu’il peut déduire une part des travaux pendant un maximum de deux ans avant la livraison du bien réhabilité. Une fois que ce dernier est livré, la réduction d’impôt Pinel prend le relais. Inconvénient, l’offre sur ce type de biens est beaucoup moins abondante que dans le neuf.

Exemple

Un investisseur a acquis en 2019 un appartement ancien (52,96 m²) à remettre à neuf. Il a dépensé :

– 358.670 euros pour le prix d’achat ;– 28.694 euros de frais d’acquisition ;– 192.657 euros pour les travaux.

Coût total du projet : 580.021 euros

Parmi les dépenses de travaux, il distingue 154.125 euros de travaux « Pinel » et 38.532 euros de travaux déductibles des revenus fonciers.

Economie d’impôt Pinel :

Pour calculer la réduction d’impôt Pinel, il faut retenir un montant maximal de 300.000 euros. Cependant, le prix au mètre carré de l’appartement dépasse l’autre limite imposée par le dispositif, à 5.500 euros/m². Dans notre exemple, l’investisseur doit ainsi retenir un montant de 291.280 euros (52,96 x 5.500).

L’engagement de location court sur douze ans et donne droit à une réduction d’impôt de 21%. L’avantage fiscal atteint ainsi 61.169 euros (21% de 291.280 euros) sur cette période.

Le temps de terminer les travaux, il commencera à en bénéficier à partir de 2022 (imposition des revenus de 2021).

Déduction du déficit foncier :

L’investisseur est imposé à la tranche marginale d’imposition de 41% au barème de l’impôt sur le revenu. Le montant qu’il peut déduire de ses revenus fonciers correspond ainsi à : 38.532 x 56,5% (41% + 15,5% de prélèvements sociaux) = 21.770 euros.

Dès lors que des dépenses ont été engagées en 2019, la déduction du déficit foncier a pu commencer dès 2020.

Données fournies par Angelys Group